Compromis de vente & promesse de vente

En matière de vente d'immobilier de luxe, de bien de prestige,
de propriété et de belle demeure, les enjeux financiers sont importants
pour le vendeur et pour l'acquéreur.

La conclusion de l'avant-contrat de vente revêt alors une importance capitale
afin que chaque partie connaisse parfaitement ce à quoi il s'engage, afin de définir clairement les
droits, les obligations et les engagements réciproques.

La clause pénale ou l'indemnité d'immobilisation du bien stipulé à l'avant-contrat de vente,
souvent de 10% du montant de la vente,
est en jeu pour la partie qui serait défaillante, celle qui ne respecterait pas ses engagements,
qui peut donc aussi représenter une somme non négligeable.

Sans compter un montant équivalent à la commission de l’intermédiaire stipulée à l'avant-contrat
de vente, au titre de dommage et intérêts, qui serait à régler par la partie défaillante qui,
 de par sa faute ou sa négligence ou sa passivité, aurait privé intermédiaire de percevoir sa rémunération.

Les difficultés majeures pouvant survenir des suites de la signature d'un avant-contrat de vente
concernent pour l'essentiel les difficultés et/ou le retard de l'acquéreur
dans ses démarches bancaires pour parvenir à lever la condition suspensive d'obtention du financement.

La condition suspensive d'obtention du financement, le délai accordé à l'acquéreur,
 les engagements auxquels il s'engage au titre des actions à mener pour trouver un financement
sont probablement les clauses d'un avant-contrat de vente
qui méritent une attention toute particulière.

Les Tribunaux sont sévères envers un acquéreur indélicat et peuvent lourdement
condamner l'acheteur qui n'a pas respecté ses engagements contractuels pour parvenir
à la levée de la condition d’obtention du financement et qui, de par sa faute ou sa négligence
 a ainsi immobilisé le bien du propriétaire de manière abusive.


Qu'est ce qu'un avant-contrat de vente ?

L' avant-contrat de vente est le contrat signé entre un vendeur et un acheteur qui
formalise par écrit le résultat de la négociation immobilière et de l'accord trouvé entre les parties sur le prix de vente mais aussi sur d'autres éventuelles conditions suspensives ou particulières liées à la transaction, notamment la condition d'obtention du financement par l'acquéreur.
L'avant-contrat de vente fait généralement suite à l'acceptation d'une proposition d'achat faite par l'acheteur  contresignée pour accord par le vendeur.
L'avant-contrat de vente précède la signature de l'acte définitif de vente et, lorsque toute les conditions suspensives ont été levées, l'acte authentique qui conclue définitivement la transaction immobilière se signe chez le notaire.

Qui peut rédiger et faire signer un avant-contrat de vente aux parties ?

L'avant-contrat de vente est rédigé par l'agent immobilier à l'origine de la
négociation entre les parties.
Seul l'agent immobilier disposant de la carte professionnelle ou un notaire ou un avocat
est habilité à  rédiger des avant-contrats de vente et recueillir la signature des parties.
Un mandataire immobilier (ou un agent commercial travaillant pour le compte d'un agent immobilier) n'a
pas le droit de rédiger des avant-contrats de vente, ni de recevoir de fonds, ni de recueillir l'accord des parties
au titre d'un avant-contrat de vente.
Les mandataires immobiliers ou les agents commerciaux immobiliers des nouveaux réseaux de mandataires immobiliers à domicile ne peuvent que faire signer des mandats de vente ou de location et, lorsqu'ils sont amenés à négocier une vente immobilière, ils sont donc dépendants à 100% des notaires pour la rédaction et la signature de l'avant-contrat de vente entre leurs clients vendeurs et acheteurs.

Il arrive que le notaire (le plus souvent le notaire du vendeur)
puisse être mis à contribution pour rédiger l'avant-contrat de vente à la demande de l'agent immobilier.
Cela peut être le cas notamment lorsque le vendeur est une grosse succession avec des nombreux héritiers
 (le notaire en charge de la succession dispose déjà de tous les bons éléments sur chaque hériter) ou lorsque
le dossier est très complexe avec de nombreux lots cadastraux, des nombreuses servitudes, voir une ou des servitudes à créer, une découpe cadastrale à faire, etc. 
Dans ce cas, l'agent immobilier qui a négocié la vente et ses conditions générales et particulières collabore d'une manière efficace avec le notaire et vérifie que l'avant-contrat de vente contienne les clauses et dispositions issues de l'accord entre les parties trouvé par son entremise.
Les frais de rédaction d'un avant-contrat de vente fait le plus souvent par le notaire du vendeur (souvent compris en 150 et 300 € ) sont généralement supportés par l'acheteur.
A cet égard, l'acheteur peut aussi décider de faire intervenir son propre notaire.
Les frais de mutation appelés aussi droits d'enregistrement sont quant à eux calculés sur des tarifs réglementés, clairs et transparents et lorsque deux notaires interviennent, les frais et la rémunération du travail des notaires est partagé entre eux, concrètement cela ne coûte pas plus cher en frais de mutation à l'acheteur de faire intervenir son propre notaire. 
 
La signature d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente
 est une étape importante pour tout achat immobilier

Les précautions à prendre et les règles légales

Acheteur ou vendeur s'imaginent parfois que la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente n'engage pas à grand-chose. 
Rien n'est plus faux : malgré son nom, l'avant-contrat constitue bel et bien un « contrat » au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties.

Définition

La signature d'un avant-contrat n'est pas légalement obligatoire.
Mais il est indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l'accord, l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments d'information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.).
Juridiquement, on distingue le compromis de vente de la promesse unilatérale de vente (PUV).
La signature d'un compromis de vente intervient lorsque l'acheteur et le vendeur sont sûrs de vouloir conclure la vente de l'appartement ou de la maison, mais que certains points doivent encore être réglés pour finaliser la vente.
A l'inverse, la signature d'une PUV a lieu lorsque l'acheteur n'est pas certain de vouloir conclure la vente mais souhaite néanmoins réserver le bien pendant une certaine durée.
L'acheteur reste alors libre d'acquérir le bien ou non.
Compromis de vente et PUV sont donc deux notions différentes n'ayant pas les mêmes effets juridiques (voir plus bas pour en savoir plus sur les conséquences de cette distinction).

Rédaction
En théorie, rien ne vous oblige à vous adresser à un professionnel pour sa rédaction.
Mais, dans la pratique, l'appel à un notaire ou à un agent immobilier est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et l'importance des engagements pris. 
En effet, les termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en principe que les reprendre. 
L'acte authentique ultérieur ne fera que confirmer les termes du pré-contrat tout en « officialisant » le transfert de propriété.

Délai de rétractation

L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation.
Un particulier qui signe un avant-contrat dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter en informant le vendeur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR.
Ce délai court à compter du lendemain de la notification de l'acte ou de l'avant-contrat.
Ce droit de rétractation ne s'applique pas à l'achat de terrains à bâtir.
Avant la loi Macron, ce délai de rétractation était fixé à 7 jours.
La loi a augmenté de trois jours sa durée depuis le mois d'août 2015.
L'acheteur qui se rétracte n'a pas à fournir les motifs de sa décision.
Il ne doit pas non plus subir des pénalités.
La décision de rétractation est irréversible : l'acheteur ne peut pas revenir ensuite sur sa rétractation, même si le délai n'est pas expiré. (Cour de cassation, arrêt du 13 février 2008, 06-20.334).
Quand le vendeur est un particulier, il n'a pas le droit de réclamer le versement d'une somme d'argent avant la fin du délai de rétractation. 
A l'inverse, quand il s'agit d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l'avant-contrat peut prévoir le versement d'une indemnité d'immobilisation. 
Quand l'acheteur se rétracte, il doit récupérer toutes les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. 
Ce délai de réflexion ne s'applique pas aux ventes aux enchères volontaires mises en œuvre par les notaires, à la demande de leurs clients.
Pour pouvoir exercer son droit de rétractation, l'acheteur doit donc veiller à respecter les conditions prévues par le Code de la construction et de l'habitation en termes de formalisme et de délais. 
Pour en savoir plus, voir les conditions de rétractation d'une promesse de vente.
Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun droit de rétractation.
 


 
 
On distingue deux formules principales d'avant-contrats de vente


Promesse de vente
La promesse de vente engage surtout le vendeur.
Le propriétaire (le « promettant ») donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte.
Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.
En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option.
En contrepartie de cette option, il verse également au vendeur une « indemnité d'immobilisation ».
Cette somme représente en général 10% du prix de vente.
Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant.
Là encore, les parties sont libres de négocier.
La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d'un acte notarié.
Mais elle peut aussi prendre la forme d'un acte simple, rédigé le plus souvent par l'agent immobilier. Dans ce cas, elle doit obligatoirement être enregistrée dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts.
Faute de quoi, elle est frappée de nullité.
Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai imparti
La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d'être formalisée ensuite par l'acte authentique). Le montant de l'indemnité d'immobilisation déjà versé s'impute alors sur le prix à payer.

2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option
Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation.
Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme.
Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui.
Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation.

3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option
Dans ce cas, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.
Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l'option.

4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire a levé son option
Outre les dommages-intérêts qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure légalement la transaction.
Dans certains cas, si le vendeur joue la « politique de l'autruche », le jugement du tribunal peut même faire office d'acte authentique officialisant la transaction.
Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations.

Compromis de vente
Appelé aussi promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un véritable acte de vente avec « début d'exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d'acheter.
Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie » comme dans n'importe quel contrat.
Si l'une des deux parties concernées renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.

Les clauses

Pour être valable, la promesse de vente doit comporter certaines mentions indispensables : origine et descriptif détaillé du bien, prix de vente et modalités de paiement, délai de livraison, etc.
Mais les parties sont libres d'y ajouter des clauses spécifiques.

Clauses restrictives
Compte tenu de l'importance des engagements de chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l'exécution du contrat définitif.
Les parties décident librement de la rédaction de ces clauses.
La seule obligation légale concerne les achats de logements financés par un prêt immobilier.

Clauses de dédit
Surtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet à chaque partie de renoncer moyennant le versement d'une somme fixée à l'avance.
Dans certains cas, il s'agit d'un versement d'arrhes « valant moyen de dédit ».
Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s'il change d'avis tandis que le candidat-acheteur perd cette somme s'il renonce à acheter.

Clauses suspensives
Les clauses « résolutoires » n'empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l'annulent si les événements prévus se réalisent.

Les clauses « suspensives » suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d'un événement indépendant de la volonté des deux parties.
La seule clause suspensive obligatoire concerne l'obtention d'un prêt.
Si l'achat est financé par l'emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s'il n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus.
Il récupère alors intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie.
En revanche, il est engagé dès que l'établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. 
D'où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l'avant-contrat.
L'acheteur qui n'emprunte pas doit mentionner expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de la loi. 
Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l'achat et récupérer intégralement les sommes versées.
Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc. 
En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l'intéressé de récupérer les sommes versées même s'il a par ailleurs obtenu son prêt.
Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. 
Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme mentionnant l'absence de servitudes ou d'un permis de construire quand l'acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d'hypothèque ou de procédure de saisie, etc.
En cas de besoin, l'acheteur peut demander à inclure une clause qui suspend l'exécution du contrat tant qu'il n'a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement.
Cette clause est parfaitement légale.